華力創通股票東莞樓市“局部”瘋狂:有房源半年漲價上百萬 誰是背后推手?

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華力創通股票東莞樓市“局部”瘋狂:有房源半年漲價上百萬 誰是背后推手?

  努力從疫情陰影里走出來的樓市,不斷上演出人意料的戲碼。屢屢傳出“豪宅秒光”、“百萬喝茶費”等勁爆消息的深圳在嚴厲監管下,已開始趨向冷靜。但你方唱罷我登場,緊鄰深圳的東莞,在近期又因“二手房漲幅第一”卷入輿論漩渦。

  近日,某房地產網站發布的《62城二手房冰山指數漲幅排名(157期)》(以下簡稱“《冰山指數》”)顯示,5月第4周,東莞二手房價格為19751元,環比增長2.7%,漲幅首次超過深圳,排名全國第一。

  東莞市住建局對于這一數字并不認同,“不知道該指數是依據什么數據算出來的,但跟我們網簽系統的交易數據有很大差異。最近三個月新建商品住房、二手住房成交價格略有波動,但總體平穩?!?/p>

  不過,據時代財經調查發現,“總體平穩”之下仍掩不住局部的瘋狂。貝殼網顯示,東莞松山湖片區的不少房源在4-5月間出現較大幅度的提價。如2019年12月以1350萬掛牌的光大錦繡山河(五期)某毛坯別墅,今年4月22日首次漲價50萬,5月29日再次提價250萬,不到半年時間售價上浮300萬。

  不止松山湖片區,東莞市委、市政府所在地南城片區的房價也出現“跳漲”,作為東莞人的華捷(化名)直呼漲得太厲害了,“半年時間(單價)從‘3萬+’漲到‘4萬+’”。

  東莞樓市的溫度與經濟形勢不太一致。在國內外新冠肺炎疫情影響下,外貿大市東莞受到較大沖擊,尤其中小制造企業出口訂單銳減。今年一季度,東莞地區生產總值1923.70億元,同比下降8.8%。但從房價漲幅看,樓市并未受到經濟形勢的影響?!皾q”聲背后,東莞樓市發生了什么?

  有房源半年調價上百萬

  光大錦繡山河五期位于松山湖園區紅棉大道3號。貝殼網信息顯示,上述別墅建筑華力創通股票面積377.43平方米、5室2廳,目前掛牌價為1650萬。不過,從帶看記錄看,近30天內并無意向客戶上門看房。一位當地的房產中介楊林(化名)向時代財經表示,主要原因是總價高?!翱們r1000萬、1500萬以上的房源,客戶量相對較少,但1000萬左右的房子,意向客戶挺多?!?/p>

  楊林透露,該套別墅于2018年網簽。根據東莞市2017年4月11日起執行的限購政策,該別墅要在取得不動產權證滿2年后方可上市交易?!皹I主是提前掛牌,真正完成過戶要到明年,風險相對高一點?!?/p>

  不能即時過戶并不影響業主提高銷售預期?!澳壳霸谒缮胶I房要做好業主可能隨時會反價的心理準備,就算你同意目前的報價,業主不一定會賣給你。因為松山湖目前房少客多,基本上一套房子最少兩三個客戶同時看上。有的業主一天一個價,我們不敢給客戶承諾售價?!?楊林表示。

  任性漲價在松山湖,甚至東莞都不是孤例。2018年9月掛牌的錦繡山河四期某洋房,338平方米、5室2廳,今年4月29日提價97萬,6月6日再次提價220萬,目前掛牌價1500萬。南城區天珺灣某獨棟別墅681平方米、6室4廳,去年5月掛牌,今年5月1日漲價400萬,目前售價3400萬。

  除了直線上調掛牌價的房子,亦有房源售價出現反復。如松山湖教師村某3室2廳的普通住宅,建筑面積149.45平方米,今年3月20號以463萬掛牌,當日漲價5萬,4月16日降價10萬,5月17日漲價22萬,目前售價480萬。

  “業主要換房,因此一直關注市場變化。4月份成交沒那么火,掛太高賣不出去,業主就適當降了一下,但后面市場需求量突然提高了?!?房產中介馬遠(化名)告訴時代財經。

  從貝殼網上房源的調價記錄看,漲價集中在4月末以后。在楊林看來,這其中不乏投資客的推動?!?月份大都處于觀望狀態,4月份開始有很多外地來的投資客,因為他們看到了松山湖的潛力和房價漲幅。雖然說今年經濟形勢比較嚴峻,但如果資金充裕,還是投入房地產比較好?!?/p>

  “我有一部分改善型需求的客戶,小房換大房或者換到比較好的地段。比如松山湖分北部、中部、南部,中部的環境最好,今年北部的一些業主賣房到中部置業。北部某樓盤2013年左右第一次開盤,當時單價才1萬多甚至八九千元。有客戶說‘買房是會買上癮的,做生意還不如買房’,因為他們嘗到甜頭了?!?/p>

  東莞市住建局局長何紹田近日表示,對于當前房地產市場出現的亂象堅決進行重拳整治,嚴厲打擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團漲價、虛高掛牌等行為,確保東莞房地產市場的平穩健康發展。

  但貝殼網信息顯示,6月以來仍有不少業主上調掛牌賈,如松山湖萬科虹溪諾雅某234平方米四房住宅,6月4日掛牌價上調50萬至1200萬。這是其3月掛牌以來第三次漲價,總價共上調220萬。而南城某92平方米的三房住宅,繼5月底漲價5萬后,在6月4日再漲5萬,目前售價170萬。

  誰在推動房價上漲?

  “業主看漲樓市,微信群里集體控價,我們也控制不了?!痹诜慨a中介王晨(化名)看來,已經“上車”的業主是推動房價不斷上漲的動力之一,“信息透明,個個小區都有業主微信群,某個業主報了最新成交價,其他業主就會跟著漲價?!?/p>

  除了抱團漲價,業主還上演過“抱團護盤”的戲碼。網傳的業主微信群聊天截圖顯示,2019年11月,松山湖某樓盤業主推出小區房源“指導價”,并表示“到農歷年底預期目標成交單價4萬/平方米?!睎|城某小區還被曝業主委員會換屆選舉時公開在小區張掛橫幅,組織業主把二手房價從3萬炒到5萬。

  在楊林看來,業主之所以能這么任性,還是因為房少客多、物以稀為貴?!艾F在東莞尤其是松山湖的房價絕對不是高位,松山湖這幾年都是賣方市場?!彼膭诱f,“對房子有六七分滿意就可以下手了,畢竟房子沒有十全十美的,特別是二手房,掛出來就那么幾套,挑選余地不大?!?/p>

  一手房供應不足也是購房者火拼不限購的二手房市場的原因之一。據東莞中原戰略研究中心不完全監測統計,2020年東莞預推61個樓盤,住宅潛在新增供應量達455萬平方米,同比下降9%,依然保持連續下跌態勢,市場供應持續緊張。

  土地市場的火熱也在助推房價上漲的預期。合富大數據顯示,今年一季度,東莞土地市場總成交額約72.4億元,同比大幅上漲148%,創2012年以來歷史最高。

  從土拍過程看,競爭頗為激烈,地價、溢價率也屢創新高。6月3日,經71輪競價,卓越置業以17.1億元拿下東莞厚街一宗商住地,溢價率達85.85%,樓面價13842元/平方米。4月23日,陽光城17.05億拿下東莞大朗鎮一宗商住地,溢價率約30%,折合可售樓面價20907元/平方米,刷新大朗最高地價紀錄。

  不過,在東莞市房地產協會秘書長陳駿良看來,東莞樓市的暴漲只是對疫情期幾乎零成交的“報復性上漲”,且主要是松山湖、中心城區等部分區域,他表示看好東莞樓市未來的發展,“東莞靠近深圳,且處粵港澳大灣區中心,受外來購買力的輻射很大。另外,東莞是人口凈流入城市,本地消費力也強,民間資本也充足?!?/p>

  去年9月,東莞市發展和改革局發布關于征求《東莞市人口發展規劃(2020-2035年)》意見的公告,未來10余年,東莞要繼續“長大”,2030年常住人口將達到1020萬人。

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